Мне нередко задают вопросы о том, какие есть средства борьбы с недобросовестными управляющими компаниями и другими обслуживающими организациями. Эта проблема распадается на две составляющих. Во-первых, надо четко понимать того, что высокий уровень коррупции в сфере ЖКХ и структур местной власти, которые отвечают за ЖКХ, делает процесс борьбы за свои права достаточно сложным. Хотя бы потому, что очень часто управляющая компания, которая некачественно обслуживает ваш дом, скорее всего лоббируется органом местной власти. Поэтому когда вы будете жаловаться на такую УК в орган местной власти (т.е. фактически ее реальному хозяину), не удивляйтесь, если ваша жалоба будет игнорироваться. Надо проявлять настойчивость. И во-вторых, чтобы пытаться «привести в чувство» управляющую компанию и местный орган власти надо хотя бы в общих чертах знать свои права в этой области. Сегодняшний пост посвящаю краткому изложению тех новшеств в законодательстве РФ, которые дают жителям и собственникам возможность более эффективно бороться с недобросовестным исполнением обслуживающими организациями своих обязанностей. Повторюсь: это не все законодательство, а только те новшества, которые по мысли законодателей должны способствовать улучшению ситуации в сфере обслуживания многоквартирных домов (МКД). Возможно (надеюсь) в комментариях другие специалисты дополнят мой текст еще какими-то деталями, которые я упустил.
Органы исполнительной власти на местах обязаны проверять правомерность принятия общим собранием собственников помещений решения о создании товарищества собственников жилья (ТСЖ) или о выборе юридического лица независимо от организационно-правовой формы или индивидуального предпринимателя, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирным домом (МКД), в целях заключения договора управления (ст.20 Жилого кодекса РФ).
Орган местного самоуправления на основании обращения граждан, председателя совета дома, органов управления ТСЖ или жил.кооператива о невыполнении управляющей организацией обязательств предусмотренных ч.2 ст.162, т.е не выполняет работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД обязан в пятидневный срок организовывать проверку деятельности управляющей компании (УК).
Если выявлены нарушения, то не позднее чем через 15 дней орган местного самоуправления созывает собрание собственников помещений в данном доме для решения вопросов о расторжении договора с такой УК и о выборе новой управляющей организации или об изменении способа управления МКД ( ст.165 ЖК РФ). Таким образом, до введения закона 123-ФЗ предусматривался односторонний порядок расторжения договора управления МКД, но не было возможности принять решение о выборе иной управляющей организации. Так данная норма косвенно приводит к повышению уровня качества оказываемых услуг управляющей организацией собственникам МКД.
Утратила силу статья 139 ЖК РФ, т.е. после вступивших изменений в ЖК РФ невозможно сформировать ТСЖ в строящихся многоквартирных домах. В результате непорядочных Застройщиков лишили возможности создавать «карманные» ТСЖ. И как следствие получил рождение договор на управление многоквартирным домом, который заключается между Застройщиком и управляющей организацией, которая стала победителем по результатам открытого конкурса. Т.к. согласно п.13 ст. 161 «В течение десяти рабочих дней со дня выдачи… разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации обязан провести открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления этим домом». Правда на сегодняшний день Застройщики всячески уклоняются от заключения такого договора, потому что независимая управляющая организация все строительные недоделки потребует устранить.
Появился новый институт контроля за деятельностью управляющей организации предусмотренный ст.161.1. ЖК РФ: Совет многоквартирного дома, который наделен всеми полномочиями проверять исполнения управляющей своих обязательств по договору управления. При этом совет дома создается в тех домах, где отсутствует ТСЖ или ЖСК, ЖК (жилкооперативы).
Изменился и порядок проведения общих собраний собственниками помещений. Ч.1. ст.47 ЖК РФ говорит о том, что только в случае если собственниками помещений в форме прямого присутствия не был собран кворум для принятия решений, возможно проведение общего собрания собственников помещений в форме заочного голосования. Т.е. закрывается лазейка, благодаря которой можно было сразу принимать решения в обход воле жильцов, прикрывая их фиктивными документами о заочном голосовании.
Произошли и серьезные изменения и в части законодательства о предоставлении коммунальных услуг гражданам. Это Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 г. №354.
Наиболее существенным моментом является то, что дано законодательно четкое определение, что коммунальные ресурсы – это холодная, горячая вода, электрическая энергия, тепловая энергия, природный гази пр. виды ресурсов. А предоставление коммунальных услуг – это осуществление деятельности исполнителя (управляющая организация – является именно исполнителем) по подаче потребителям любого коммунального ресурса.
Наиболее спорное новшество: согласно разработанной и рекомендованной форме Единого платежного документа Минэкономразвития, коммунальные услуги на общедомовые нужды выделены отдельными строками для каждого вида коммунального ресурса. При этом данная норма должна была вступить в действие с 01 сентября 2012 г., однако в итоге передана на усмотрение органам местного самоуправления в регионах. Где-то такой порядок вступил в силу (что вызывало рост социальной напряженности), но какие-то регионы пока медлят, возможно надеясь, что это решение будет отменено.
Важно: в соответствии с п.117 Правил у исполнителя появилось право ограничить или приостановить предоставление коммунальной услуги, предварительно уведомив об этом потребителя, в случае неполной оплаты потребителем коммунальной услуги: через 30 дней после письменного уведомления. При этом под неполной оплатой потребителем коммунальной услуги понимается наличие у потребителя задолженности по оплате 1 коммунальной услуги в размере, превышающем сумму 3 месячных размеров платы за коммунальную услугу. Т.е. если потребитель не платит, допустим, за воду более 3 месяцев, управляющая компания письменно уведомляет его о наличии задолженности и предлагает погасить ее. Если по истечении 30 дней с момента уведомления потребитель не гасит задолженность, управляющая компания имеет право прекратить подачу ресурса. Правда есть одно но: это возможно осуществить только в новых домах; в старом жилом фонде это практически невозможно.
И конечно же каждый, кто хочет бороться за свои права в сфере ЖКХ, должен знать Жилищный Кодекс РФ.
